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不動産

 

弁護士にとって、不動産をめぐるトラブルは典型的な相談の１つです。

 

一般の方にとっては、賃貸マンションの家主様・オーナー様とのトラブルは、珍しいかもしれませんが、複数の物件をお持ちの家主様・オーナー様の場合、不動産のトラブルに遭遇される確率は高くなります。

当事務所では、不動産関連企業様や不動産オーナー様、家主様からのご相談を多数いただいております。

 

例えば、不動産を賃貸している場合、修繕が発生した際に「オーナーがその費用を負担するのか、或いは賃借人が負担するのか」という問題が発生した際は、賃貸借契約書の修繕に関する条項がどのように記載されているかが極めて重要になります。もちろん、その解釈を巡ってトラブルになることも多々あります。

このようなトラブルが発生した際には、直接相手方とやり取りされる前に、弁護士に相談し、契約書がどのようになっているか、法律の専門家の解釈はどうか、というアドバイスを受けた上で対応されることをおすすめします。

 

また、当事務所では、賃料の回収や土地建物の明け渡しに関するご相談も多数経験しておりますので、安心して、ご相談ください。

 

 



 

 

 

 

１ 明渡請求

賃料滞納による明渡請求のほか、建物の老朽化や自己使用の必要性による明渡しの要望などについて、ご相談、ご依頼をお受けしています。

前者の場合はともかく、後者の場合などは、法律的には困難なケースも少なくありませんが、どのように進めていくのがいいか、具体的な内容に従い、アドバイスさせてもらっています。

 


 

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２ 原状回復

原状回復について、その範囲などのご相談のほか、賃借人がなすべき原状回復をしない場合の相談など、様々な問題があるところです。

保証人への請求、強制執行の方法などを含め、具体的な内容に従い、アドバイスさせてもらっています。

 

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３ 賃料請求

明渡しを求めながら滞納賃料を請求する場合も、次の入居者を得られる見込みの兼ね合いや、これまでの人間関係などの事情により、明渡しは求めず、滞納賃料を求めていく場合もありますが、それぞれのケースにしたがい、最もいい方法は何か、具体的な内容に従い、アドバイスさせてもらっています。

 


 

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４ 賃料増額・減額

賃料を長く据え置きにしてあったりなどの事情により、賃料が不相当な金額になっているケースも少なくありません。
しかし、長く据え置いているからこそ、増額などの申し入れもかえって円滑に進みにくかったりもします。

賃料の増額や減額は、調停前置主義といって、いきなり訴訟に訴えることはできず、まずは、簡易裁判所に調停を申し立てる必要があります。

どのような話の進め方がいいか、裁判手続によらざるを得ない場合は、どのような手続になるかなど、ご相談を承っています。

 


 

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５ 契約

（１）一般の借地借家契約

通常の借地借家契約の場合、賃貸借期間を定めていても、賃貸人側からの更新拒絶は容易ではありません。

借地借家法では、以下のように定められています。

 

ア 借地

第６条  前条の異議は、借地権設定者及び借地権者（転借地権者を含む。以下この条において同じ。）が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。

 

イ 建物賃貸借

第２８条  建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

 

すなわち、借地にせよ、建物賃貸借にせよ、更新拒絶の要件として、正当の事由が必要であるわけですが、その「正当の事由」の有無については、

① 当事者が土地ないし建物の使用を必要とする事情

② 賃貸借に関する従前の経過

③ 土地ないし建物の利用状況

④ 立退料の申出
を考慮して、判断されます。

 

（２）定期借地・定期借家契約等

他方、定期借地契約や定期借家契約を結ぶことにより、予め定めた期間で契約を終了させる方法もあります。

 

ア 定期借地契約

存続期間を５０年以上として借地権を設定する場合は、契約の更新や建物買取請求権を認めない特約をすることができます。

ただし、この特約は書面によってしなければなりませんが、公正証書にまでよる必要はありません

 

イ 事業用借地契約

専ら事業の用に供する建物の所有を目的として借地権を設定する場合は、事業用定期借地権を設定することができます。

ただし、事業用定期借地権の設定契約は公正証書によらなければなりません。

①

存続期間：３０年以上５０年未満として設定する場合

通常の定期借地権と同様の特約を定めることができます。

②

存続期間を１０年以上３０年未満として設定する場合

特約がなくても、前述の借地権の規定は適用されません。

 

ウ 建物譲渡特約付借地権

存続期間３０年以上の借地権を設定した場合に、その設定後３０年以上経過した日に借地上の建物を相当の対価で借地権設定者が買い取り譲渡することで、借地権を消滅させる旨の特約を定めることができます。

建物を譲渡して借地権を消滅させる特約は、借地権設定契約と同時にしなくてはなりませんが、書面あるいは公正証書によらなくてはならないという規定はありません。

 

エ 一時使用目的での借地権設定

例えば、サーカスの興業のために土地を借りるなどのように、客観的に一時使用目的といえるような場合には、前述の借地借家法６条の規定などの適用はありません。

ただし、この一時使用目的での借地権は、ここの節に記載したものの、定期借地とは制度の意義も要件も異なるもので、例えば、期間の制約などはありません。

 

オ 定期借家契約

存続期間が終了すればそこで賃借権は完全に消滅し、契約を更新することはできないものです。

存続期間は、１年未満でも２０年を超える契約でもいいのですが、期間を定めないということは認められません。

書面によって行う必要があり、「公正証書による等」と規定されていますが、必ずしも公正証書であることを要求したものではないと解されています。

 

存続期間が１年以上である定期借家契約においては、賃貸人は期間満了の１年前か６か月前の間（通知期間）に賃借人に対して賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を賃借人に対抗できず、通知期間を経過した後に終了の旨の通知をした場合、その通知の日から６か月間はその終了を賃借人に対抗できません。

 

また、法令又は契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合において、建物の賃貸借をするときは、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨を定めることができます。この特約は、同項の建物を取り壊すべき事由を記載した書面によってしなければなりません。

 

 

以上のような契約書の作成についても、当事務所で承っております。

 

 

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